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부동산 취득단계에서 납부해야할 지방세는 취득세인데,
이때 적용해야할 과세표준은 취득자가 신고한 가액이 됩니다.

취득세

  • 취득세는 현재 서울특별시세 11개 세목 중의 하나로서, 토지.건물 등 취득세 과세대상물건을 취득한 자가 납세의무자입니다(차량 포함).
  • “취득”이란 [매매,교환,상속,증여,기부,법인에 대한 현물출자.건축.공유수면 매립.간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得). 승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償).무상(無償)을 불문한 일체의 취득』을 말하고 있습니다.]
가. 취득세의 과세표준과 세율
  • 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 규정하고 있습니다.
    연부(年賦)란?
    매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말함
  • 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있습니다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있습니다.(무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시키는 취득은 제외)
    • 국가.지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
    • 외국으로부터 수입에 의한 취득
    • 판결문.법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
    • 공매방법에 의한 취득
    • 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득
  • 취득세 세율은 유상취득의 경우 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 40(4%)으로 하고 있고, 무상취득의 경우 1,000분의 35(3.5%), 상속보존의 경우는 1,000분의 28(2.8%)입니다. 다만, 다음 각 호의 부동산을 취득하는 경우에는 중과기준 세율(2%)의 4배 또는 2배를 적용합니다.
    • 별장.골프장.고급주택.고급오락장.고급선박 : 기본세율+8%
    • 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축.증축하는 경우와 그 부속토지에 한함) 및 부대설비와 공장의 신.증설을 위한 사업용 과세물건을 취득하는 경우 : 기본세율+4%
나. 취득의 시기
  • 취득시기에 대하여는 다음과 같이 세분하여 규정하고 있습니다.
    • 유상승계취득 : 계약상의 잔금지급일(계약서상 잔금지급일)
      계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일부터 60일이 경과되는 날
      계약서상 잔금지급일 전에 사실상 지급한 경우 : 사실상 지급일
    • 무상승계취득 : 계약일(상속에 의한 취득은 상속개시일, 즉, 사망일)
    • 유상 또는 무상승계 취득일 전에 등기 . 등록한 경우 : 등기일 또는 등록일
    • 건축허가를 받아 건축하는 건축물
      사용승인서교부일(준공일).임시사용승인일.사실상 사용일 중 빠른 날
    • 연부취득 : 사실상의 연부금지급일
취득의 시기 결정 사례
  1. 1. 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은자의
       명의로 대환(代換)되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일을 취득시기로 봄.
  2. 2. 건축주가 임시사용승인일.사실상 사용일.사용승인서교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는
       임시사용승인일.사실상 사용일.사용승인서교부일이 건축주의 원시취득시일과 분양 받은 자의 승계취득일이고,
       임시사용승인을 받은 후 입주자로부터 잔금을 수령하고 입주시킨 경우에는 임시사용승인일이 건축주의
        원시취득시기가 되고, 분양 받은 자는 잔금지급일이 승계취득의 시기임.
  3. 3. 법인 설립시 현물출자 재산의 취득시기는 법인설립등기일임.
  4. 4. 차량.기계장비를 할부로 취득하는 경우는 할부금 지급시기와 관계없이 실수요자가 인도 받는 날과 등록일 중
       빠른 날이 취득시기임
다. 취득세의 납부 방법
  • 신고 및 납부
    • 취득세 과세대상 물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일(상속 등은 6월)이내에 그 과세표준액에 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야함.
    • 의무불이행시 가산세
      무신고가산세 : 납부세액의 20%(단, 사기·부정한 행위 40%)
      과소신고가산세 : 과소신고납부세액의 10%(단, 사기·정한 행위 40%)
      납부지연 가산세
        - 납부세액 × 3/10,000 × 지연일수 (18.12.31 이전 기간)
        - 납부세액 × 25/100,000 × 지연일수 (19.01.01 이후 기간)
        - 납부세액 × 22/100,000 × 지연일수 (22.06.07 이후 기간)
  • 신고납부장소
    • 취득물건 소재지를 관할하는 구청에 신고하신 후 발급받은 납세고지서를 납부기한 내 시중은행에 납부하시면 됩니다.