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우리 일상생활에서 쉽게 접할 수 있는 지방세 납부와 관련된 문제들을 납세자 입장에서
발생할 수 있는 사례를 중심으로 지방세 관계법령과 과세기간의 유권해석 등에 대하여 살펴보겠습니다.
주택 취득 관련 사례
결혼 10년 만에 처음으로 아파트를 취득하려고 합니다. 아파트를 취득 할 경우 세금을 납부하는 걸로 알고 있습니다. 어떤 세금을 언제 내는지요?
아파트를 취득하는 경우 납부하여야 할 지방세로는 취득세가 있으며, 취득세의 경우 취득일로부터 60일 이내에 납부하시면 됩니다. 다만, 취득세에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 납부하여야 하며, 농어촌특별세의 경우 전용면적 85㎡이하의 서민주택은 면제대상으로 납부하지 않습니다.
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공동주택의 취득에는 주로 건설회사(건설업자)로부터 처음으로 분양을 받아 취득하는 경우와 기존의 아파트를 매매로 취득하는 경우가 있습니다. 주택을 개인이 취득했으므로 30일 이내에 이전등기하면 50% 분납이 가능합니다.
- 이 경우에는 취득일을 분양계약 또는 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급한 후 취득하는 경우는 계약상의 잔금지급일(계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일로부터 60일이 경과하는 날) 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우는 사실상 지급일을 취득일로 규정하고 있습니다.
지방세법시행령 20-②
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취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용이 됩니다.
- 이 경우에는 분양을 받아 취득한 경우 분양가격, 매매계약으로 취득한 경우 신고가액(단, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달할 때에는 그 시가표준액에 의한다), 상속 또는 증여로 취득한 경우 시가표준액(단, 부담부증여의 경우 부담부분은 유상승계취득)이 됩니다.
지방세법시행령 181-①
구체적 사례
- Q. 남편 명의로 아파트를 분양 받은 후 잔금을 완납하지 않은 상태로 부인에게 권리를 증여했을 경우 분양 아파트에 대하여 남편과 부인이 각각(이중) 취득세를 납부해야 하는지?
- A. 취득세 납세의무는 부인에게만 있습니다. 일반적으로 분양아파트에 대한 취득세의 납세의무성립은 잔금지급일이므로 잔금을 완납하지 않은 상태에서 분양 받을 수 있는 권리를 부인에게 양도하고 이를 건설회사와 권리의무승계계약을 체결한 후 잔금을 부인 명의로 납부하였다면 부인에게 납세의무가 성립하고 남편은 납세의무가 성립되지 않습니다.
- Q. 분양 받은 공동주택에 대하여 건설회사가 공동주택의 사용승인을 받기 전에 잔금을 미리 지급(선납)하였을 경우 취득의 시기는?
- A. 주택을 분양받은 경우 잔금지급일(분양대금 완납일)이 취득일이지만 건축주가 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서 교부일 이전에 잔금을 지급받은 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 건축주의 취득일(원시취득)과 분양받은 자의 취득일(승계취득일)이라고 되어 있으므로 이 경우 공동주택을 분양받은 자의 취득일은 건축주의 취득일이 됨.
아버지가 사망함에 따라 상속받게 된 주택과 상속받은 주택을 부인에게 증여하는 경우에는 취득세의 납세의무자는 누구인지?
상속인과 증여받은 자 모두 취득세의 납세의무가 있으며, 상속인은 취득일로부터 6개월 이내에 취득세를 신고납부하고, 증여받은 자는 증여계약일로부터 60일 이내에 신고납부하여야 합니다. 다만, 상속인의 경우 1가구 1주택인 경우 취득세가 비과세됩니다.
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취득에는 유상취득과 무상취득 등이 있으며, 유상취득은 매매 등과 같이 대금을 지급하는 경우를 말하고 무상취득은 상속과 증여와 같이 대금 지급 없이 취득하는 경우를 말합니다.
- 무상취득의 취득 시기는 상속의 경우 상속개시일(피상속인의 사망일)이고 증여의 경우 증여계약일을 취득일로 보고 있으며, 무상취득시의 취득세의 과세표준은 과세대상 물건의 취득당시의 시가표준액 (단, 부담부증여의 경우 부담부분은 유상승계취득으로서 부담가액이 과세표준이 됨)이 됩니다.
구체적 사례
- Q. 상속개시 후 6개월 이내에 협의가 이루어지지 아니하여 상속재산에 대한 등기를 못할 경우에도 취득세는 상속개시일로부터 6개월 이내에 동법 제16조 및 동법시행령 제3조의 규정에 의하여 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부 할 수 있는지?
- A. 지방세법 제16조 및 같은법 시행령 제3조에서 상속인이 2인 이상인 때에는 그 상속분에 따라 안분하여 계산한 금액을 연대하여 납부할 의무를 가지며 이 경우 각 상속인은 당해 상속인 중에서 피상속인의 지방자치단체의 징수금을 납부 또는 납입할 대표자를 정하여 신고하고 그 신고가 없는 때에는 과세권자가 상속인 중 1인을 대표자로 지정할 수 있도록 규정하고 있으므로 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부 할 수 있음.
- Q. 사례1)과 같이 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부한 후 상속재산에 대한 협의가 성립하여 협의분할에 의하여 상속재산에 대한 등기를 하는 경우에는 취득세를 추가로 납부할 필요가 없는지?
- A. 사례1)과 같이 상속재산에 대한 취득세를 이미 신고납부 하였다면 그 후 상속인간의 협의분할에 의하여 상속재산에 대한 등기를 하는 경우 당해 상속재산에 대하여 취득세 납세의무가 새로이 발생하는 것이 아니므로 취득세를 추가로 납부하지 않는 것임.
- Q. 모가 건축주로부터 연립주택을 분양받았으나 건축주 부도로 잔금 일부를 납부하지 못한 상태에서 모와 자가 분양받은 주택에서 같은 세대를 구성하여 재산세를 납부하면서 거주하고 있던 중 남편이 사망함에 따라 남편 명의의 주택을 자가 상속받는 경우 1가구 1주택에 해당되는지?
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A.
1. 「지방세법 시행령」제 73조 제1항 제2호에서 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 동법 제110조 제3호 및 그 가목에서 상속으로 인한 취득 중 대통령령이 정하는 1가구 1주택 및 그 부속토지의 취득은 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는바,
2. 모가 분양받은 연립주택의 잔금을 지급하지 않았다면 취득이 이루어지지 않았다 할 것이므로 동 주택에 모와 자가 같은 세대를 구성하여 거주하고 있던 중 남편이 사망함에 따라 남편 명의의 주택을 자가 상속받는 경우라면 1가구 1주택에 해당된다 할 것임.
공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)의 취득시 과세표준 산정은?
취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 이는 취득자가 신고한 가액 또는 시가표준액이 되며, 이 때 취득세의 과세표준이 되는 취득가액의 범위는 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자급에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접.간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말합니다
구체적 사례
- Q. 신축아파트를 청약을 통하여 분양받았는데 분양업체와 계약한 분양대금 중 취득세의 과세표준은 공급가액만인지 또는 부가가치세를 포함한 가액인지 여부?
- A. 부가가치세는 취득세 과세표준에서 제외되므로 분양업체가 공급하는 가액이 취득세 등의 과세표준이 됨.
- Q. 분양업체의 원설계에 없었던 베란다 샷시공사 및 일부구조변경(거실확장, 온돌마루, 붙박이장 설치 등)을 하는 경우 관련비용이 아파트의 과세표준에 포함되는지 여부?
- A. 분양 받은 자가 당해 아파트의 취득 이전에 베란다 샷시공사를 하거나 일부 구조변경을 한 경우 이는 아파트의 취득가액에 포함되나, 당해 아파트 취득 이후에 베란다 샷시공사를 한 경우는 아파트 취득가액에 포함하지 않으며, 당해 아파트의 구조를 변경하는 경우는 해당 공사가 “개수”에 해당하는 경우에만 관련 공사비용이 취득세 과세대상에 해당됨.
- Q. 부모로부터 주택을 증여 받으면서 임차인의 전세보증금까지 같이 승계 한 경우 과세표준은 어떻게 되는지 여부?
- A. 증여를 받으면서 일정부분의 채무를 부담하는 경우는 부담부증여에 해당하는 경우로서, 이 경우 부담하는 채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득에 해당하고 나머지 부분은 무상승계취득에 해당하므로, 채무상당액은 유상승계취득의 과세표준이 되며 나머지 부분은 시가표준액이 무상승계취득의 과세표준이 됨.
공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)의 취득에 따른 지방세 감면 및 비과세는?
1가구가 1개의 공동주택을 최초 분양 취득하는 경우 취득세 등을 전용면적에 따라 감면 받을 수 있습니다.
- 공공단체·주택건설사업자(부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 당해 건축물의 사용승인서교부일 이전에 교부받거나 동법시행령 제8조의 규정에 의한 고유번호를 부여 받은자를 말한다) 또는 주택법 제9조 제1항 제6호의 의한 고용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되 분양 또는 임대하는 복리시설을 제외함)과 당해 공동주택을 건축후 미분양 등의 사유로 임대용으로 전환하는 경우에 그 공동주택과
- 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득하여 1가구 1주택(당해 공동주택을 취득한 날부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하여 1가구 1주택이 되는 경우 포함)이 되는 경우 취득세를 면제합니다.
- 따라서 본인이 취득하는 주택이 위와 같은 감면요건을 갖춘 경우 관할구청에 취득신고와 감면신청을 하여야 합니다. 다만, 이 때 부동산의 취득일로부터 2월 이내에 이전등기를 하지 아니하는 경우에는 감면 받은 취득세 등을 추징 받게 됩니다.
구체적 사례
- Q. 공동주택을 취득한 후 배우자 명의의 기 소유중인 노후불량주택을 11개월 후에 철거한 경우 1가구 2주택에 해당하는 지의 여부?
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A.
배우자 명의의 기존 노후불량주택을 타인에게 매도한 것으로 알고 새로이 취득한 공동주택을 감면 받은 후 11개월이 경과한 시점에 자진 철거하였다 하더라도 공동주택을 새로이 취득할 당시에는 1가구 2주택에 해당되므로 취득세 및 등록세 감면은 부당함.
(행정자치부 행심2004-11:2004. 1.29) - Q. 서민주택을 무주택자격으로 청약하여 2006. 1월경에 입주하게 되어 취득세를 신고하고 납부하고자 하였는데 관할구청에서 1가구1주택 여건을 갖추지 않았기 때문에 감면대상에 해당하지 않는다고 하는 바, 그 이유가 취득 당시 주민등록상 부모와 세대를 구성하고 있었으며 부모명의로 주택이 있어 1가구 2주택으로 감면되지 않는다고 하는데?
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A.
공동주택을 최초로 취득하여 취득세 등을 감면받기 위해서는 분양할 목적으로 취득한 공동주택을 최초로 분양 받아 1가구1주택이 되는 경우에만 감면대상에 해당하며, 이 때 ‘1가구1주택’이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외됨)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 봄)가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말하는 것이므로, 아파트 취득시점에 부모와 주민등록상 세대를 구성하고 거주하였다면 법령상 1가구에 해당되고 아버지 소유의 주택이 있는 경우라면 1가구 2주택에 해당되므로, 취득세 및 등록세 감면대상에 해당하지 않음
(행정자치부 세정13407-1:2000.01.03) - Q. 공동주택을 취득한 후 1가구 1주택에 해당되어 취득세 등을 감면받은 후 남편의 사업부진으로 취득일로부터 2개월이 지나 소유권이전등기를 한 경우 취득세 등이 추징대상이 되는 지의 여부?
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A.
공동주택을 매수한 후 잔금지급할 당시 배우자의 사업부진으로 2개월 이내에 소유권이전등기를 완료하지 못한 경우는 정당한 사유(법령에 의한 금지, 제한 등 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻함)에 해당되지 않으므로 이 경우 취득세 등은 감면대상에 해당한다고 할 수 없습니다.
(행정자치부 행심2005-461:2005.10.31) - Q. 다세대용 단독주택을 공동으로 건축허가 받아 신축하여 소유한 상태에서 아파트를 상속으로 지분 취득한 경우 1가구 1주택 비과세대상에 해당하는지 여부?
- A. 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1주택을 상속으로 인해 취득하여 1가구 1주택이 된 경우에는 취득세를 부과하지 아니하고, 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 당해 주택의 소유자로 보므로 부친의 사망으로 주택을 공동상속하는 상속주택은 지분이 가장 큰 상속자를 소유자로 보아야 하고, 공동주택 상속당시 공동소유하고 있던 다세대용 단독주택을 신축하여 소유하고 있다면 이 경우 1가구 2주택의 소유자로 보아야 함. (행정자치부 행심2001-562;2001.11.26)
