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양도소득세

양도소득세란?

부동산과 관련된 세금으로는 취득세, 등록세 등 지방세 이외에도 양도소득세 등 국세도 있습니다. 지방세를 부동산의 취득.보유단계의 세금으로 본다면, 국세는 부동산의 양도 또는 이전단계의 세금으로 볼 수 있습니다.
우리나라 소득세법에서는 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 과세소득의 하나로 규정하고 있으며(소득세법 4), 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 “자산양도”에 따른 『양도소득세』를 부담하게 됩니다.
“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상(有償)으로 사실상 이전되는 것을 말하고 있습니다(소득세법 88).
이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산을 유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다.

양도소득세의 계산방법은?

양도가액이란?

가. 원칙 : 양도자와 양수자간에 실제 거래한 가액

나. 예외 : 토지.건물의 양도 및 부동산에 관한 권리를 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우는
아래의 경우를 제외하고 기준시가 적용

고가주택 또는 비사업용 토지를 양도한 경우
조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 또는 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법의 취득 또는 양도한 경우
부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우
투기지역으로 지정된 지역(소득세법 제104조의2 참조)안의 부동산
기타 미등기로 양도하거나 단기차익을 목적을 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 등

양도 및 취득의 시기는?

가. 원칙 : 대금을 청산한 날

나. 예외

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우는 등기 접수일 등
대금을 청산하기 전 소유권 이전등기를 한 경우는 등기부에 기재된 등기접수일 등

양도소득세 공제대상인 필요경비란?

가. 취득가액

토지 또는 건물 및 부동산의 권리를 취득하기 위하여 소요된 비용
- 취득세 및 등록세의 납부영수증이 없는 경우도 취득경비에 포함됨.
주식 또는 출자지분의 취득에 소요된 비용
사업용 고정자산 또는 시설물을 배타적으로 이용할 수 있는 이용권 등의 기타자산을 취득하기 위하여 소요된 비용 등

나. 자본적 지출비용

사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말함.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 및 빌딩 등의 피난시설 설치 등
양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 등.

다. 기타 취득가액을 제외한 필요경비(기준시가 신고시)

토지 등을 기준시가로 신고시 개별공시지가의 3/100
건물 등을 기준시가로 신고시 국세청 고시가격의 3/100

양도소득세 공제대상인 필요경비외 공제대상이란?

가. 취득가액

가. 장기보유 특별공제 (실제양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비) ×보유기간공제율

보유기간 공제율

역사속세금
장기보유특별공제(1주택)		장기보유특별공제(1주택외)
보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년이상 4년미만	100분의24	3년이상 4년미만	100분의10
4년이상 5년미만	100분의32	4년이상 5년미만	100분의12
5년이상 6년미만	100분의40	5년이상 6년미만	100분의15
6년이상 7년미만	100분의48	6년이상 7년미만	100분의18
7년이상 8년미만	100분의56	7년이상 8년미만	100분의21
8년이상 9년미만	100분의64	8년이상 9년미만	100분의24
9년이상 10년미만	100분의72	9년이상 10년미만	100분의27
10년이상	100분의80	10년이상	100분의30
2009.1.1.이후		2008.1.1.이후

나. 양도소득 기본공제

토지.건축물 또는 부동산 등의 양도 따른 소득이 있는 자는 양도소득금액에서 각각 년 250만원을 공제한다. 다만 미등기 양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니한다.

부동산 매매가 아니어도 양도소득세가 과세되는 경우는?

보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 “매매”만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에는 부동산을 매매한 경우처럼 기한 내에 양도소득세 신고를 해야 불이익을 받지 않습니다.

가. 교 환

당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 봅니다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유의 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 보게 되므로 “갑”과 “을” 양쪽 모두 양도소득세 신고를 해야 불이익을 받지 않게 됩니다.

나. 담보제공 재산이 경매된 경우

채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경매되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 봅니다.

다. 이혼위자료로 부동산소유권을 양도한 경우

당사자 간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 위자료를 지급하기로 하고 그 위자료 지급에 갈음하여 부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는 그 자산을 양도한 것으로 봅니다.

라. 대물변제

채무를 부동산으로 갚거나 타인의 채무를 위하여 담보로 제공된 자산이 채권자의 담보권실행으로 처분되는 경우에도 양도소득세를 신고해야 합니다.

마. 부담부증여

"부담부증여"란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 대신 부담 하는 증여를 말합니다. 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 봅니다.

바. 법인에 대한 현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자 지분을 취득하는 것도 양도로 봅니다.

사. 서화.골동품

서화.골동품을 박물관 또는 미술관에 양도함으로써 발생하는 소득도 양도소득세 신고 대상입니다.

보유기간 및 거주기간 계산방법은?

가. 1세대 1주택의 보유기간 및 거주기간은?

1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 경우의 보유기간 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 합니다.
- 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본 등에 의합니다.
- 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일자까지의 기간에 의합니다.

나. 재건축시에는 보유·거주기간은?

거주하거나 보유하는 중에 소실·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 합하여 계산합니다.

다. 동일 세대원에게 상속된 후 양도한 경우는?

1세대가 1주택(부 명의)을 소유하던 중에 부가 사망하여 동일 세대원이던 자식에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우에는 피상속인인 부의 취득일로부터 보유기간을 기산하여 계산합니다.

라. 이혼 위자료로 받은 1주택의 양도시 보유기간 판정은?

이혼 위자료에 갈음하여 남편으로부터 주택을 양도받은 아내가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우 보유기간은 이혼 전 남편의 취득일과는 관계없이 아내의 취득일을 기준으로 판단합니다.

양도소득세 비과세되는 경우는?

가. 1세대 1주택 비과세

토지·건물 등의 자산을 양도함으로써 양도차익이 발생하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세됩니다. 그러나 보유기간 등 일정요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세를 받을 수 있습니다.

나. 1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 국내에 1주택을 소유할 것
3년 이상 보유할 것. 다만 서울·과천·5대신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 일부지역의 주택은 04.1.1 이후 양도시 2년 이상 거주해야 함.
미등기 양도자산 및 양도가액이 9억원(고가주택)을 초과하지 아니할 것.
주택의 부수토지는 도시지역 내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내일 것.

다. 1세대의 개념

1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다.
- 이 경우의 가족이란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속과 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다.
  ※ 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 가족의 범위에 포함됩니다.
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
- 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 국민기초생활보장법 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리.유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되 결혼, 가족의 사망 등으로 1세대의 구성이 불가피한 경우는 1세대로 봄)
부부간에 각각 단독세대를 구성할 경우
- 비과세되는 1세대 1주택 판정에서 부부 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 봅니다.
  ※ 양도소득세액의 10%에 상당하는 금액을 주민세(지방세)로 별도로 납부하셔야 합니다.