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부동산을 취득하는 단계에서는 서울특별시세인 취득세를,
보유하는 단계에서는 자치구세인 재산세와 병기 부과하는 시세인 재산세 도시지역분 및 특정부동산분 지역자원시설세를 부담하게 됩니다.
보유하는 단계에서는 자치구세인 재산세와 병기 부과하는 시세인 재산세 도시지역분 및 특정부동산분 지역자원시설세를 부담하게 됩니다.
재산세
- 재산세는 매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 과세하는 세목으로 기초자치단체의 매우 중요한 세원입니다.
- 과세기준일이 6월 1일이므로 토지 등을 6월을 전후하여 사고파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하는 것이 중요합니다. 통상적으로 부동산매매계약서상 “제세공과금” 분담 규정이 명시되어 있습니다.
가. 납세의무자
- 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(다만, 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세 입니다.
- 다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 되며, 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다.
- 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 주된 상속자
- 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때
공부상의 소유자 - 국가.지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 매수계약자
- 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기.등록된 신탁재산의 경우 수탁자
- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 사업시행자
나. 과세표준
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재산세의 과세표준은 지방세법 4조(취득세 과세표준)의 규정에 의한 시가표준액으로 합니다.다만, 토지.건축물.주택에 대한 과세표준은 위 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다.
공정시장가액비율은 아래와 같습니다.
- 공정시장가액비율
- 주 택 : 매년 부동산 시장의 동향과 지방재정여건등을 고려하여 범위내에서 대통령령으로 정함.(현행 60%)
- 토지및 건축물 : 매년 부동산 시장의 동향과 지방재정여건등을 고려하여범위내에서 대통령령으로 정함.(현행 70%)
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주 택
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주택가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정
주택가격이란 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 단독 또는 공동주택가격을 말하며, 공시되지 아니한 경우에는 주택가격비준표 등을 적용하여 구청장이 산정한 가격을 말함.
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주택가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정
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건 물
- 행정안전부 기준에 의거 지방자치단체장이 고시한 건물시가표준액(부동산 과표 참조)에 공정시장가액비율을 곱하여 산정 주택은 제외
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토 지 : 토지 과세표준은 종합합산과세표준.별도합산과세표준.분리과세과세표준으로 구분할 수 있는 데 자세한 내용은 다음과 같습니다.
- 종합합산과세표준 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상토지를 제외한 토지가액을 말함
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별도합산 대상토지 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는
토지(기준면적 내 토지)
주거용을 제외한 사무실, 점포 등 일반영업용 건축물 부속토지
여객자동차운수사업자 또는 자동차대여사업자의 기준면적 내 차고용 토지
건설기계매매업 등의 주기장(駐機場) 또는 옥외작업장용 기준면적 내 토지 등
- 용도지역별 적용배율
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- 주거전용지역 : 5배
- 상업.준주거지역 : 3배
- 녹지지역 : 7배
- 주거.공업.준공업지역 및 전용공업지역 : 4배
- 미계획지역 : 4배
- 도시지역 외 지역 : 7배
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분리과세 대상토지
공장용지 : 공장용 건축물 부속토지로 공장입지기준면적 범위 내 토지
전.답.과수원 : 과세기준일 현재 6월 이상 주민등록이 되어 있고 사실상 주거하는 개인이 영농을 목적으로 소유하는 농지 등.
목장용지, 특수임야, 종중임야
여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지
골프장용 토지, 별장.고급오락장용 토지, 주택부속토지로 기준면적 초과 토지
다. 세 율
- 주 택
- 별장 : 과세표준액의 1,000분의 40
- 기타 주택
기타 주택 세율 과세표준 세율 6천만원 이하 1/1,000 6천만원 초과 1억5천만원이하 6만원+6천만원 초과금액의 1.5/1,000 1억5천만원초과 3억원 이하 19만5천원+1억5천만원 초과금액의 2.5/1,000 3억원 초과 57만원+3억원 초과금액의 4/1,000
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건축물
건축물 세율 부 동 산 세율 골프장, 고급오락장용 건축물 과세표준액의 40/1,000 공장용 건축물 과세표준액의 5/1,000 기타 건축물 과세표준액의 2.5/1,000 -
토지
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종합합산과세대상
토지 종합합산과세대상 과 세 표 준 세율 5,000만원 이하 2/1,000 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원+5,000만원 초과금액의 3/1,000 1억원 초과 25만원+1억원 초과금액의 5/1,000 -
별도합산과세대상
토지 별도합산과세대상 과 세 표 준 세율 2억원 이하 2/1,000 2억원 초과 10억원 이하 40만원+2억원 초과금액의 3/1,000 10억원 초과 2백80만원+10억원 초과금액의 4/1,000
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종합합산과세대상
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선박
- 고급선박 : 과세표준액의 1,000분의 50
- 기타 선박 : 과세표준액의 1,000분의 3
- 항공기 : 과세표준액의 1,000분의 3
라. 납 기
| 7.16~31 | 주택의 1/2 | 건축물 | 선박.항공기 | ※ 주택분재산세의 세액이 20만원 이하인 경우 구청의 조례에 따라 7월에 일시고지 가능 |
|---|---|---|---|---|
| 9.16~30 | 주택의 1/2 | 토지 |
마. 재산세의 납세의무자 보호규정
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재산세 분납제도
- 분납제도 : 재산세의 납부세액이 5백만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 2개월이내에 분납할 수 있음
- 분납대상 : 납부할 세액이 1천만원 이하인 때는 5백만원 초과 금액이며, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50/100이하의 금액
- 분납신청 : 재산세 납부기한 내에 과세관청에 신청서 제출
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재산세 세부담상한제도
- 세부담상한제도 : 당해연도 재산세 산출세액이 직전년도 재산세의 150%를 초과할 수 없는 제도
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상한비율
납 기 주택가격 상한비율 3억원 이하 105/100 3억원 초과 ~ 6억원 이하 110/100 6억원 초과 130/100
